Hiểu Chưa Đủ Về Pháp Lý: Nguy Cơ Mất Dự Án Hay Mất Đất Farmstay

​Khi làm Farmstay hay đầu tư đất đai quy mô lớn, chúng ta thường sợ "lỗ", sợ không có khách. Nhưng có một nỗi sợ lớn hơn, mang tính sinh tử mà ít người dám nhìn thẳng: Sợ mất đất và mất dự án.

​Để cùng góc nhìn, mình giải thích đơn giản thế này:

​Mất dự án: Là mất quyền sở hữu, quyền quản trị mô hình kinh doanh mà bạn đã dày công gây dựng.

​Mất đất: Là mất quyền sử dụng đất (bị thu hồi, bị chồng lấn quy hoạch).

​Bài viết này không chỉ dành cho chủ Farmstay, mà cho bất kỳ ai đang nắm giữ quỹ đất lớn và muốn đi đường dài.

​1. HIỂU VỀ "LUẬT CHƠI" VÀ VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC

​Trước khi nói về rủi ro, chúng ta cần hiểu bản chất của cuộc chơi pháp lý. Trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, thứ tự hiệu lực từ cao xuống thấp là: Hiến pháp \-\> Luật \-\> Nghị định \-\> Thông tư. Mọi hoạt động của chúng ta đều bị chi phối bởi dòng chảy này. ​Về bản chất Nhà nước, hiểu một cách đời thường và trần trụi nhất, Nhà nước giống như một "người bảo hộ" khổng lồ cho 100 triệu dân trước các thế lực bên ngoài và giữ trật tự bên trong.

​Quy luật của sự bảo hộ là gì? Bảo hộ cho cái mạnh hơn, hiệu quả hơn và mang lại lợi ích quốc gia lớn hơn. ​Nếu mảnh đất của bạn đang làm manh mún, hiệu quả thấp, mà có một "ông lớn" (tập đoàn, tổ chức quốc tế) đến đề xuất một dự án tốt hơn, đóng thuế nhiều hơn, tạo nhiều việc làm hơn, và họ chứng minh được năng lực đó... thì lẽ thông thường, Nhà nước sẽ ưu tiên thu hồi đất để giao cho tổ chức đó phát triển. Đó là lý do tại sao cầm sổ đỏ trong tay chưa chắc đã giữ được đất nếu bạn không tạo ra giá trị đủ lớn và đủ chặt chẽ về pháp lý.

​2. BA TƯ DUY SAI LẦM DẪN ĐẾN "MẤT TRẮNG"

​Từ thực tế quan sát và tư vấn, mình thấy đa số anh em đang mắc kẹt trong 3 tư duy nguy hiểm sau:

​\[1\] Hiểu sai sức mạnh của "Sổ Đỏ" ​Sai lầm lớn nhất là nghĩ rằng "có sổ đỏ là chắc ăn". Bản chất của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ là xác nhận quyền sử dụng, không phải là quyền sở hữu tuyệt đối và vĩnh viễn bất khả xâm phạm trước các quy hoạch phát triển kinh tế \- xã hội.

​Sổ đỏ cá nhân rất yếu thế trước quy hoạch dự án lớn, hay các dự án có giá trị cao. Nhưng nếu bạn là một Tổ chức (Doanh nghiệp, Hợp tác xã) có dự án được phê duyệt, có chủ trương đầu tư, thì vị thế pháp lý của bạn khác hẳn. Bạn được pháp luật bảo hộ ở mức độ tổ chức, khiến việc thu hồi trở nên khó khăn hơn và đền bù (nếu có) cũng thỏa đáng hơn rất nhiều.

​\[2\] Tư duy "Lấp liếm", làm tạm bợ ​Đây là gốc rễ tư duy của người Việt nói chung, hình thành từ lịch sử chiến tranh liên miên và nền văn minh lúa nước dễ sống. Chúng ta quen với việc ứng biến linh hoạt, làm cái gì đó "ngắn, nhanh, tạm bợ" để qua mắt, để đối phó.

​Trong làm Farmstay, tư duy này thể hiện ở việc xây chui, lách luật, không quy hoạch bài bản. Anh em ạ, pháp lý không phải là thứ để "lấp liếm". Một dự án thiếu chiến lược pháp lý dài hạn giống như xây lâu đài trên cát, chỉ cần một đợt thanh tra hay một sự thay đổi quy hoạch là sụp đổ. Hãy soi chiếu lại bản thân, nếu muốn đi xa, phải bỏ ngay tư duy "du kích" này.

​\[3\] Học Thợ chứ không học Thầy (hoặc tin Thợ hơn Thầy)

​Đây là trải nghiệm xương máu của chính mình. Chúng ta thường thích học từ "Thợ" – những người chỉ cho ta thấy cái nhà, cái cây, những giá trị vật lý đo lường được ngay lập tức. Chúng ta ngại nghe "Thầy" – những người nói về chiến lược, về tư duy, về những dòng chảy pháp lý vô hình.

​Vì cái vô hình khó thấy, nên anh em thường bỏ qua. Nhưng chính cái vô hình (Pháp lý, Chiến lược) mới là thứ quyết định sự tồn vong của cái hữu hình (Nhà cửa, Cây cối). Tin vào sự "dễ dãi" của thợ thi công ("cứ xây đi, lo được hết") là con đường ngắn nhất dẫn đến việc bị cưỡng chế tháo dỡ.

​3. GIẢI PHÁP: CHIẾN LƯỢC "LỚP KHIÊN" PHÁP LÝ

​Túm lại, để giữ được đất, giữ được dự án và phát triển bền vững, anh em cần làm ngay 3 việc:

​Hiểu đầy đủ về pháp lý: Đừng lười đọc luật. Hãy hình dung được các bộ luật (Đất đai, Xây dựng, Đầu tư, Lâm nghiệp...) đang chi phối dự án của mình như thế nào.

​Xây dựng Chiến lược pháp lý đa lớp: Đừng chỉ dựa vào một tờ giấy. Hãy tạo ra những lớp bảo vệ bằng cách: Thành lập pháp nhân (Doanh nghiệp/HTX), Lập dự án đầu tư, Kết nối với cộng đồng địa phương, Tạo ra giá trị xã hội thực tế. Khi dự án của bạn là "nồi cơm" của cả một vùng, ai dám đụng vào?

​Sự Tử tế và Tâm huyết: Pháp lý bền vững nhất đến từ sự tử tế. Làm thật, tạo giá trị thật, và có sự tham gia của đủ các vai chuyên môn (Luật sư, Kiến trúc sư, Nhà hoạch định) để giữ cho hành lang pháp lý của mình luôn an toàn.

​Đừng để đến lúc mất đất mới lo đi học luật. Hãy là nhà đầu tư có tầm nhìn\!