Có những dải đất mình đi qua hàng chục lần trong 12 năm rong ruổi khắp các farm, mà chưa bao giờ chủ đầu tư nào để mắt tới. Ven sông. Ven suối. Ven kênh mương nội đồng. Cỏ dại mọc um tùm, rác thải vương vãi, thuộc quyền quản lý của UBND xã nhưng gần như bị bỏ hoang trong sổ sách quy hoạch. Mình gọi đó là “đất chết trong tầm mắt sống” — chết vì không ai khai thác, nhưng sống vì nó nằm sát ngay những dự án farmstay đang cần một tầm nhìn đẹp hơn để bán được giá.
Hãy chậm lại để tư duy thấu đáo hơn… Phần lớn nhà đầu tư farmstay ở Việt Nam đang mắc kẹt trong một tư duy hạn hẹp: chỉ nhìn vào ranh giới sổ đỏ của chính mình. Họ đổ toàn bộ vốn để cải tạo cảnh quan bên trong, trong khi ngay sát vách là một dải đất công ích 5% có thể thuê với chi phí gần như tượng trưng, đủ sức nhân đôi quy mô cảm nhận của cả dự án. Đây không phải là mẹo vặt pháp lý. Đây là bài toán đòn bẩy không gian kinh điển mà mình đã áp dụng thành công ở nhiều dự án dọc miền Trung và Tây Nguyên — nơi sông suối là tài sản chung nhưng giá trị thị giác thì ai biết cách mượn, người đó thắng.
Hành lang pháp lý đấu giá quyền thuê đất công ích
Luật Đất đai 2024, kế thừa và làm rõ hơn tinh thần của các luật trước, quy định mỗi xã, phường được giữ lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất nông nghiệp của địa phương. Quỹ đất này — thường là đất ven sông, ven kênh, đất bãi bồi, đất xen kẹt giữa các thửa canh tác — được UBND cấp xã quản lý và có quyền cho thuê thông qua đấu giá công khai, thời hạn thường không quá năm năm cho mỗi chu kỳ, có thể gia hạn nếu sử dụng đúng mục đích và không vi phạm.
Điểm mấu chốt nằm ở quy trình làm hồ sơ. Chủ đầu tư cần chuẩn bị ba nhóm tài liệu: đơn xin thuê đất công ích nêu rõ mục đích sử dụng phi lưu trú (làm cảnh quan sinh thái, công viên, bến thuyền nhỏ), phương án sử dụng đất kèm bản vẽ và cam kết không xây dựng công trình kiên cố, và văn bản xác nhận không chồng lấn quy hoạch của xã. Mình từng chứng kiến một dự án farmstay ở Quảng Nam mất tới tám tháng chỉ vì hồ sơ phương án sử dụng đất viết mập mờ, khiến hội đồng đấu giá xã nghi ngờ có ý định lấn chiếm xây dựng trái phép. Bài học ở đây: sự minh bạch tuyệt đối trong hồ sơ chính là tấm vé thông hành nhanh nhất.
Giá thuê quỹ đất công ích thường được xác định theo khung giá đất nông nghiệp địa phương, thấp hơn rất nhiều lần so với giá đất ở hay đất thương mại dịch vụ. Với một dải đất ven sông rộng 1-2 hecta, chi phí thuê hàng năm ở nhiều địa bàn Tây Nguyên hay Bắc Trung Bộ chỉ dao động vài chục đến hơn một trăm triệu đồng — một con số không đáng kể so với giá trị cảnh quan mà nó mang lại.
Chiến lược mượn không gian tạo dòng tiền phụ
Đây là nơi tư duy hoạch định phải thật sự tỉnh táo. Tuyệt đối không được xây dựng bất kỳ công trình lưu trú kiên cố nào trên quỹ đất công ích — đó là ranh giới pháp lý không thể vượt qua, và cũng là ranh giới đạo đức kinh doanh mà một Nhà Hoạch Định phải giữ vững. Thay vào đó, chiến lược đúng là biến dải đất này thành không gian trải nghiệm nhẹ: công viên hoa theo mùa, lối đi dạo bộ lát đá tự nhiên, khu cắm trại ban ngày, điểm check-in ngắm hoàng hôn.
Sản Việt Farm ở Khánh Hòa, một trong những mô hình mình theo sát nhiều năm, đã áp dụng gần đúng nguyên lý này khi mở rộng không gian trải nghiệm ra khu vực ven suối lân cận thông qua thỏa thuận sử dụng tạm với địa phương. Kết quả là dòng tiền phụ đến từ vé tham quan cảnh quan mở rộng, dịch vụ cà phê dã ngoại, và các buổi workshop ngoài trời — những khoản thu không lớn nhưng đều đặn, đúng tinh thần đa nguồn thu mà mình luôn nhấn mạnh trong mọi buổi tư vấn chiến lược farmstay bền vững.
Về bản chất tài chính, đây chính là Operating Cash Flow đến từ tài sản không thuộc sở hữu — một khái niệm mà rất ít nhà đầu tư bất động sản nông nghiệp Việt Nam từng nghĩ tới. Bạn không cần sở hữu đất để thu tiền từ nó, bạn chỉ cần quyền sử dụng hợp pháp và một kịch bản trải nghiệm đủ hấp dẫn.
Hiệu ứng đòn bẩy kích lãi vốn cho đất lõi
Đây là phần mà mình cho là quan trọng nhất, vượt xa cả khoản thu phụ từ vé dã ngoại. Khi dải đất công ích ven sông được cải tạo bài bản — cỏ dại được thay bằng thảm hoa, lối đi được lát gọn gàng, ánh sáng cảnh quan được bố trí tinh tế — thì mảnh đất lõi có sổ đỏ của bạn, nơi đặt toàn bộ hạ tầng lưu trú chính, sẽ nghiễm nhiên thừa hưởng trọn vẹn tầm nhìn sinh thái ấy mà không tốn thêm một đồng đầu tư trực tiếp nào.
Đây chính là bản chất của Capital Appreciation thông qua đòn bẩy không gian bên ngoài ranh giới sở hữu. Mình đã tính toán ở một vài dự án tại Đắk Lắk: chi phí cải tạo một hecta đất công ích ven suối rơi vào khoảng 300-500 triệu đồng cho cảnh quan cơ bản, nhưng giá trị bất động sản của thửa đất lõi liền kề, khi được thẩm định lại sau cải tạo, có thể tăng từ 20 đến 40 phần trăm nhờ yếu tố “view sông tự nhiên vĩnh viễn” — một lợi thế mà không phải cứ có tiền là mua được, vì đất ven sông đã cạn nguồn cung ở hầu hết các địa bàn phát triển.
Đó là lý do vì sao mình luôn nói với các học viên trong lớp Thiết Lập Farmstay Bền Vững: đừng chỉ tính bài toán chi phí trên mét vuông đất bạn sở hữu, hãy tính bài toán giá trị trên toàn bộ trường nhìn mà dự án của bạn kiểm soát được — kể cả khi phần lớn trường nhìn đó không đứng tên bạn.
Lời Nhà Hoạch Định
Trong suốt hành trình hoạch định không gian kinh tế cho hơn một trăm dự án, mình nhận ra một quy luật gần như bất biến: tài sản lớn nhất không phải là thứ bạn sở hữu, mà là thứ bạn có quyền định hình. Quỹ đất công ích cấp xã là một minh chứng rõ ràng — nó thuộc về cộng đồng, nhưng ai đủ bản lĩnh và tầm nhìn để xin thuê, cải tạo, và biến nó thành một phần câu chuyện cảnh quan của dự án, người đó vừa tạo ra giá trị cho chính mình, vừa trả lại vẻ đẹp cho không gian công cộng đang bị lãng quên.
Đây không phải là chiêu trò lách luật. Đây là nghệ thuật quy hoạch đúng nghĩa: dùng một đồng tiền lẻ để kích hoạt một khối tài sản khổng lồ, đồng thời làm đẹp thêm cho mảnh đất quê hương. Tin mình đi, những dự án biết mượn không gian chung một cách tử tế và minh bạch, luôn là những dự án được cả chính quyền lẫn cộng đồng địa phương ủng hộ lâu dài — và đó mới chính là nền tảng bền vững thật sự, chứ không phải chỉ nằm trên giấy tờ pháp lý.
Chúc anh chị em nhìn ra được những dải đất tưởng chừng vô giá trị quanh dự án của mình, và đủ bản lĩnh biến chúng thành đòn bẩy cho cả một hành trình farmstay bền vững…
-Nhà Hoạch Định - Phạm Thanh Tùng-
#nhahoachdinh #baivietnhahoachdinh #farmstay #dulichnongnghiep #thietlapfarmstaybenvung #vietnamquocgiadulichnongnghiep
